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中国经济发展新红利 易居院组织学习土地管理法

2019-09-03 11:22:54来源:福彩网

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??十三届全国人大常委会第十二次会议于2019年8月26日表决通过关于修改《中华人民共和国土地管理法》(下称土地管理法)的决定并予以公布,该决定于2020年1月1日起施行。上海易居房地产研究院日前组织学习讨论一致认为,修改后的土地管理法对于土地和房地产市场的影响是持久和深远的。应从历史的高度来看待此次土地管理法的修改,同时从新动能等角度来分析其对于房地产市场的影响和制度建设。

??上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳表示,当前中国出现了一个新话题,即需要依靠什么新动能来推动中国经济的持续发展,应该如何通过释放改革红利来提高发展的质量。此次土地管理法的修改和公布,促使大家思考,土地改革是否可以成为中国经济发展的新动能、新红利。尤其是在当前新型城镇化发展的背景下,包括人口资源、城市发展资源、土地资源等配置问题,实际上都是相关政府所需要积极关注和决策的。决策中的最核心问题在于,要从法律层面对土地资源实现最佳的利用,对农民利益进行最大的保护。随着此类改革的推进,预计后续其会对城镇化的高质量发展、房地产和土地管理的变革创新等产生积极的影响。

??新法律有8个亮点

??通过学习,上海易居房地产研究院的《2019年新土地管理法精神解读》报告认为,土地市场尤其是农村土地市场是比较复杂的,无论是从概念界定还是实际操作中,都有可能因为对于土地属性的界定不同而产生很多问题,所以更需要研究土地的结构。类似结构包括农地和农用地、集体资产和集体用地、集体建设用地和农村集体经营性建设用地、乡镇企业用地、宅基地用地等。而改革和实操中更会涉及各类内容,包括几点:1、农用地征用,涉及耕地、承包地和永久性基本农田等概念;2、城乡建设用地增减挂钩机制和地票制度;3、闲置宅地基和闲置公益用地;4、村改居、小城镇和回迁房用地。对此类土地的概念界定和特征需要积极把握。

??报告认为,新土地管理法经过3次审议和修正,于2019年8月26日正式发布,将为土地改革,尤其是集体经营性建设用地入市打开新窗口。从高度上说,这是继农村土地承包、乡镇企业发展后的第三次农村大变革。新土地管理法有8个亮点,包括:1、土地承包期延长三十年;2、征地补偿计算方式改变;3、集体经营性建设用地纳入用地计划;4、宅基地允许有偿退出;5、永久基本农田保护制度推行;6、集体经营性建设用地可入市;7、细化公共利益内容;8、土地需要登记确权发证。此类改革将对未来的土地市场形成较大的影响。

??农民权益受到更大的保护

??学习中,易居研究院中国房地产测评中心副主任孙斌艺认为,此次土地管理法的颁布,涉及新旧法律的调整,尤其是涉及到土地转让、流转和入市的概念,相比以前有了很大的提升。当然在具体执行过程中,一些细节性的问题还需要研究,包括转让和抵押应该如何确定、部分转让的土地和房产项目的产权年限如何确定、房产到期后如何处置等问题。类似问题的出台,也说明当前改革中矛盾不可能一下子都解决,只能一点点解决,在解决中不断完善土地市场的管理。此次土地管理法,还出台了很多新的内容。比如说涉及对农民的补偿方面,过去是按照年产值的倍数法进行计算的,即按照农产品的产值来确定补偿款的,而现在则基于征收片区的地价来计算,这有助于保障相关农民的权益。

??上海易居房地产研究院综合研究中心总经理崔霁认为,集体建设用地等入市,也和当前的土地利用情况有关,比如说中国城市里的经营性土地空间是很有限的,需要结合新的土地管理法来寻找新的动能。从实际观察来看,农村建设用地的规模较大,若是此类土地可以入市,那么未来将为中国土地市场注入新动能和新空间,这是值得期待的地方。相关的配套细则等内容将会出台,这是各类投资者所关心的地方。目前房企对于集体建设用地的关注是比较大的,部分已经在此类土地上进行了探索,包括养老地产、农业地产和主题公园的开发等。所以当前这部法律的修订出台,更强调了土地确权和入市的规范,无论是从修正的思路还是未来的效应看,需要认真学习领会。

??土地改革创造新动能

??易居房地产研究院流通所所长崔裴认为,当前中国经济的发展需要新动能,这也是此次土地改革的重要原因。过去农村土地资源规模非常庞大,但合理利用方面表现一般,土地权利方面也不太确定,进而也无法通过市场机制进行交易,即出现了土地资源不能充分发挥作用的问题。而这两年包括宅地基空置率增加等问题,都要求我们积极给予关注和解决。新的土地管理法出台后,相关发展机会将增加,包括小城镇的发展、农村土地地价的评估、土地增值收益的分配、房企融资渠道的拓展、房地产相关产品的开发等,这都是后续值得重点关注的内容。当然所有改革都要基于一点,即要从对农民最有利的、最具有长期效益的角度出发。

??上海易居房地产研究院副院长杨红旭总结认为,对当前新土地管理法的理解,需要站在中国社会经济二元制结构的高度上进行,应该从二元制结构的困惑来看待土地制度的改革。随着中国城市地区的发展,其不可避免会遭遇到土地的困局。受土地市场的制约影响,城市要发展,自然需要研究新的用地渠道,而包括城市郊区、远郊区和小城镇等,都会成为土地积极利用和开发的重点区域。另外需要注意的是,包括近期中央财经委的相关会议,都体现了对中国区域市场发展的重视,预计未来中国新型城镇化发展阶段,包括城市群、都市圈等概念会强化,进而会对相关土地开发提出新的要求。在大城市土地稀缺的情况下,农村土地市场势必会释放出更多的土地资源。通过突破用地障碍,将有助于发展多元化的房地产业务,最终也体现了让土地资源更均衡配置的导向。

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