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上半年广州一二手住宅成交9.5万套 二手成交创近四年新低

邱永芬 伊晓霞 吴梓洁2019-07-04 09:05:19来源:南方都市报

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??调控不放松下,今年上半年广州住宅(含一手二手)成交同比减少6126套。

??据广州中原研究发展部监测阳光家缘,上半年广州一手住宅网签4 20 19套,二手住宅网签5 3372套,总共网签9 5 39 1套,同比去年上半年少卖6 %。上半年广州楼市二手消一手长。一手住宅同比网签大增近三成,但二手住宅网签同比减少超两成。房价总体平稳。上半年广州二手住宅网签均价26555元/平方米,同比去年同期25198元/平方米微升5%。

??一手楼市

??市场只是回暖,难言火热

??今年三月,广州楼市出现“小阳春”。但到5月,市场风向微变,“五一”小黄金周错失“黄金”。尽管6月份一手住宅网签套数环升逾三成,但当中与增城区的回迁房大量网签有关。

??据悉,当月五一村安置社区、增塘村安置社区,及赛宝花园集中共网签3000多套。以此算来,实际上6月一手楼市淡过5月。

??不过,得益于去年四季度以来一手市场环境优化(包含备案价优化、房贷利率下调、各区加快新批、网签等措施),市场活跃度较2018年同期明显提升。加上春节后土地市场升温、大湾区规划正式落地等利好,买家入市态度更加积极。

??据广州中原研究发展部监测阳光家缘,上半年广州一手住宅网签面积449 .31万平方米,同比上涨26%;成交42019宗,同比上涨28%。

??但对比近6年同期,上半年广州一手住宅的网签套数仅排在第四位,对比2016、2017年,成交差距在万宗以上。所以,市场只是出现回暖,但难言火热。

??四区一手房价破5万,套均总价破530万

??广州中原数据显示,上半年广州一手市场均价为27364元/平方米,基本与去年年末价格持平。

??全市11区中,四区一手住宅均价破5万+。越秀区最贵,达58966元/平方米,其次天河54086元/平方米,海珠区51095元/平方米,荔湾区则达50489元/平方米。白云区一手住宅均价在46964元/平方米。均价在2万+的有5个区,分别为黄埔、番禺、花都、南沙、增城,1万+的只有从化。

??在一手房价破5万的四区买房有多难?平均总价530万元以上。数据显示,在越秀区买一手房最难,上半年套均总价达695万元。套均总价在500万元以上的有海珠、荔湾、天河、白云,分别是533万、578万、554万、506万。

??置业黄埔区和番禺套均总价需300万+,分别是315万及353万。套均总价在200万+的有花都、南沙、增城,分别是274万、212万、208万。唯有从化置业门槛最低,仅需147万元。

??增城南沙网签量占全市一半

??综合网易房产、广州中原数据,上半年增城、南沙两区的网签量,已占全广州11区的一半。

??网签量全市三甲区域依次是:增城、南沙、黄埔。当中增城网签占全市逾三成,南沙网签占近两成,黄埔区占比逾一成。

??全市十大热门板块中,荔湾广钢新城、南沙黄阁板块的网签量同比都升逾一倍。黄埔科学城网签上升逾七成;南沙金洲蕉门河网签上升逾三成,亚运城上升近三成。而花都区府、知识城、奥体黄村的网签量同比有所回落。

??由于上半年中后段成交稍有回落,目前广州大部分区域消化周期有增加趋势。全市库存去化周期最长的是花都,需要27.4个月。库存去化周期在5个月内的有天河和海珠,因供应缓慢而显得供不应求。

??二手楼市

??报价更趋合理

??在一手住宅市场成交出现上升之际,广州二手住宅市场成交却一再“哑火”。

??“放盘快半年,价格陆续降了近十万元,都还没卖出去!”广州白领陈小姐,年初就以总价335万元,在中介和网上放盘出售番禺区华南板块某小区一套103平方米的三房,未料放盘后看房客并不多,她的价格也一让再让,仍未如愿出售。

??当前广州二手住宅市场,业主盲目报高价现象逐渐减少,总体报价更趋理性、合理。

??从广州中原研究发展部数据可见,今年上半年广州九区(不含从化南沙)的二手住宅新增盘源报价都出现下调。除增城报价微下调0 .1%,其余区域的报价下调幅度介于0 .1%至3 .1%之间,当中以花都区二手报价下调最厉害,达3.1%。

??实际上,该报价下调幅度对比去年下半年有所回调。比如天河、荔湾两区,2019年上半年报价下调幅度分别为2.0%、2.4%,环比分别提升1.2%、0.9%

??数据显示,2019年上半年二手住宅网签均价为26555元/平方米,环比上升2 .0%,同比去年同期的25198元/平方米微升5%。从9个区的网签情况看,二手网签均价破4万+的仅有天河、越秀。天河二手住宅网签均价最高,达47944元/平方米,越秀区为40029元/平方米。荔湾区和海珠区的二手住宅网签均价均在3万+;网签均价在2万+的有白云、黄埔、番禺;花都和增城的网签均价仍在1万+。

??同比少卖超两成,二手成交创近四年新低

??在不少市民看来,当前广州二手住宅市场“有价无市”。实际上,上半年广州二手住宅网签的确同比下调超两成。

??广州中原数据显示,上半年广州二手住宅成交53372宗,环比下降7 .9%,同比去年下滑22 .3%,成交创近四年最低位。当中成交减少最厉害的是荔湾区,大减32%。

??此外,白云、越秀、增城、番禺四区的二手住宅成交量亦减两成以上。减少一成多的有天河区、黄埔区、海珠区,当中花都二手成交减少最少,不足一成。

??广州链家市场战略官周峰指出,成交缩减,更多是业主和客户之间就物业价格的“合理定位”之间的分歧所致,现在业主普遍对后市产生乐观情绪,而客户仍旧习惯看了房子后通过中介“大幅压价”,从而导致成交难度增大。

??不过,周峰表示,广州二手住宅套均面积从去年底的71.6平方米增加至今年6月的76 .3平方米,显示换房客户比例逐步增加。数据显示,上半年,广州二手3房户型成交占比上升至36 .4%,环比上涨1 .5%,比去年同期增4 .0%。4房以上的大户型房源成交占比为7 .7%,环比微增0 .3%。面积段方面,120平方米以上的改善型户型成交占比逐步上升,成交占比达15.3%,同比增5.1%。

??8月下旬以后,二手成交速度或加快

??广州中原研究发展部认为,上半年广州二手楼市“外冷内温”,成交虽为近四年内低位。但从月度成交看,市场成交正逐步回温。尤其3月阳春过后,客户观望情绪亦有所放缓,而业主对后市信心亦显著增强,市场表现更趋健康、理性,“预测下半年广州二手住宅将保持稳定环境,价格将更趋平稳,而成交量平稳或微升”。

??在周峰看来,业主对今年市场的预期较之客户要相对乐观,目前让步幅度收窄到4%左右,买卖双方拉锯持续,导致成交周期高企。“起码要到8月下旬后,双方的观点才有望趋向一致,加快成交速度”。

??土地市场

??半年成交商住用地119万平方米,相当于4 .6个百万葵园

??上半年广州公开挂牌成交的土地面积为182 .55万平方米,创5年同期新高,累计出让金额537 .1亿元,比去年同期增加25 .1%。当中商住地成交416 .9亿,商服地120 .2亿元。

??商住用地成交20宗,总占地119万平方米,相当于4 .6个百万葵园(占地26万平方米),同比减少7%。用地平均溢价率为21 .6%,在近7年排第四位。

??白云、天河、南沙、番禺四区均有地块竞争到达最高限价(+ 45%)。对比去年和前年,2019年广州土地市场明显回温。当中共有5宗用地进入“竞自持阶段”,为2017年“竞自持”新政出台后,自持地出现最多的半年(2017年上半年3宗,2018年上半年0宗)。

??上半年广州成交最贵的商住用地楼面地价为天河黄埔大道东646号地块:楼面地价为37465元/平方米加自持住宅55%建面;不敌2017年海珠区石岗路55437元/平方米,2016年白云新城45469元/平方米。

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