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[恒大研究院]中国房企未来发展之路:香港租售混合模式经验

夏磊2019-06-10 15:50:11来源:恒大研究院

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-06-10
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:恒大研究院

??自98年房改开始,中国房地产行业经历了前所未有的快速发展,行业内大中小房企百舸竟流。黄金时代已经结束,行业整合提速,行业格局形成,大房企拼业绩、福彩企冲规模、小房企抱团取暖。中国房企未来将走向何方?我们从业务模式、发展历程、经营特点等角度,全方位解构香港龙头房企重资产下的租售混合经营之路,探索中国房企的转型方向。

??从发展历程上看,香港房企主要经历了三大阶段。第一阶段是1945-1967年,大量小型房企成立。二战结束后大量人口回归香港,带来大量的住房需求,一度引发了房荒。50年代中期“分层出售、分期付款”的售楼方式大大降低开发与购房的门槛,香港房地产行业迎来大发展时代。第二阶段是1968-1984年,房企大量并购迅速扩张。随着香港经济的发展,大量游资涌入香港带来了股市繁荣。房地产企业借机挂牌上市,筹集资金通过并购整合与大规模拿地扩大业务规模,房地产市场迎来繁荣时期。第三阶段是1985-1997年,市场走向集中,龙头房企由售向租转型。中英谈判到香港回归的过渡时期,经过激烈竞争和收购兼并,中小型房地产企业逐步淘汰,中小型房地产企业逐步淘汰,十家龙头房企占据市场70%以上份额,同时标杆房企开始拓展租赁业务,由单纯的开发销售向租售混合经营转型。

??目前,前十大房企主要采取租售混合的经营模式。根据港交所分类,香港前十大房企中5家为物业开发商、5家为物业投资企业。根据主营业务构成,新世界地产、长实集团、恒基地产这三大家族及嘉里建设和信和置业被分类为物业开发商;新鸿基、九龙仓、太古地产、恒隆集团及希慎兴业被分类为物业投资商。而实际上,香港前十大房地产公司普遍深耕地产主业,采用住宅开发销售及物业自持租赁两条腿走路的模式。除新世界发展的基建、服务业务对营收贡献占比较大外,其他房企收入来源70%以上来自于地产主业。物业开发类企业也会有20-30%收入来自物业租赁,物业租赁类房企稳定收入来源于物业租金,但也会保留一定的开发业务,但销售收入受开盘进度影响,不同年份波动较大。

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??由于成长在土地资源稀缺的香港,港资房企形成了重利润、精开发、低周转的业务模式。由于土地的稀缺,香港房企希望充分挖掘每一个项目价值,重视项目盈利能力。为提高项目利润率,香港房企一般有两大手段:一是打造高端产品线,通过精细化、个性化开发,提升项目溢价率;二是拉长项目开发周期,等待增值再出手,吃透土地溢价。精细化运作必然带来资产周转率的下降,香港地产商除部分开发类企业总资产周转率高于0.1外,大部分物业投资类企业仅为0.05,均值不足美国房企1/10,也远低于内地房企。

??在低周转的业务模式下,香港房企为保持企业抗风险能力,主要依靠内部融资,负债率低、资产结构优。香港房企普遍采用租售混合经营的业务模式,注重业务间内部现金流的平衡,对外部资金依赖程度相对较低。香港前十大房企资产负债率均值为24%,其中最高的新世界发展资产负债率也不到50%;从净负债率情况看,房企均值在14%左右,其中最高的新世界发展为30%,最低的信和置业不到1%。在部分年份,房企净负债率为负数,现金资产可以完全覆盖有息负债,企业靠内部资金滚动经营。此外,租赁业务带来稳定现金流,香港地产商资金实力雄厚。香港前十大房企中,租赁收入贡献占比平均为40%,为房企带来稳定的现金流。2018年,新世界发展、长实集团等现金及现金等价物规模超过500亿港元。现金在流动资产中占比平均为30%,而希慎兴业现金在流动资产中占比更超过60%。现金可覆盖短期债务,资金链稳固。稳定而充裕的现金流为企业的偿债能力提供了有力的保障,香港房企除恒基地产外现金及等价物基本可以覆盖短期有息负债,部分房企在售资金甚至达到短期有息负债30倍,偿债能力无忧。

  作者为恒大研究院首席房地产研究员

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